Neues BGH-Urteil zur Instandhaltungsrücklage Az. V ZR 44/09

Der Bundesgerichtshof erteilte mit seinem o. a. Urteil vom 4.12.2009 (veröffentlicht aber erst am 16.2.2010) der bisherigen Praxis, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als Ausgabe auf Basis des Soll-Betrags zu buchen, eine klare Absage.

Diese (u. E. durchaus richtige Entscheidung) kommt (zur falschen Zeit) mitten in der Abrechnungssaison. Um so wichtiger ist es für den Verwalter, sich mit den Konsequenzen zu beschäftigen, zumal die neue Rechtsprechung ab sofort zu beachten ist. Ein Verwalter, der sich jetzt nicht an dem Urteil orientiert, erstellt sehenden Auges eine anfechtbare Abrechnung.

Die Jahresabrechnung besteht im wesentlichen aus der "klassischen" Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und aus der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Somit aus zwei Elementen. Die (monatlichen) Wohngelder, welche die Eigentümer auf den Wirtschaftsplan gezahlt haben, sind getrennt darzustellen. Der auf die Kosten und Lasten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entfallende Anteil gehört als Einnahme im Rahmen der "klassischen" Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dargestellt.

Demgegenüber ist der auf die Instandhaltungsrücklage entfallende Anteil in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage als Zuführung auszuweisen und die tatsächlich von den Wohnungseigentümern auf die Instandhaltungsrücklage gezahlten Beiträge darzustellen.

Insoweit ist also weder eine Soll-Zuführung zulässig und auch keine Ausgaben-Buchung bei den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums. Fehlbeträge (z.B. aus Minderzahlungen) sind ebenfalls auszuweisen, da insoweit eine Forderung des Verbands gegen die entsprechenden Wohnungseigentümer besteht.

Wir werden bei den jetzt anstehenden Eigentümerversammlungen empfehlen, einen Beschluss darüber zu fassen, wie künftig anteilige Zahlungen verrechnet werden ( z. B.: vorrangig auf die Kosten und Lasten).

Die BGH-Entscheidung Urteil betrifft zwar unmittelbar nur die Jahresabrechnungen, hat aber indirekt auch Auswirkungen auf den Wirtschaftsplan da hier aus Transparenzgründen zwischen Einnahmen und Ausgaben einerseits und den zu leistenden Beiträgen zur Instandhaltungsrücklage andererseits zu trennen ist.

Zudem sind die Softwarehersteller von Hausverwaltungsprogrammen gefragt, den Verwaltern zeitgerecht richtige (vollständige und der neuen Gesetzeslage angepasste) Updates zur Verfügung zu stellen. Hier kommt es leider zu Verzögerungen, da die Änderungen der aktuellen Rechtslage allerdings so gravierend sind, dass die Entwicklungsabteilungen nach eigener Aussage mit diesem Thema immer noch rund um die Uhr beschäftigt sind.

Unsere Meinung: Richtige Entscheidung zur falschen Zeit!

Fenster in einer Eigentumswohnanlage. Gerade heute ein leidiges Thema

Fenster eines aus Eigentumswohnungen bestehenden Hauses gehören zum Gemeinschaftseigentum. Daher ist die Bestimmung einer Teilungserklärung unwirksam, durch die die Fenster dem Sondereigentumsbereich zugeordnet werden (§ 5 Absatz 2 WEG). Eine derartige Bestimmung kann jedoch im Einzelfall dahingehend ausgelegt werden, dass der Eigentümer der Wohnung, zu der die Fenster gehören, die Kosten ihrer Instandsetzung tragen muss. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 12.01.1998, 3 Wx 546/97

Eine "treue" Untermieterin im Gartenteich Roermonder Strasse 112a

Ihr Einzug in den Gartenteich wurde erstmalig am 19. Mai 2008 bemerkt. Seitdem wacht "Natti" - die mittlerweile auf ca.  1 m Länge angewachsen ist - Tag und Nacht und ohne jede Beschwerde über Haus- und Partylärm über ihr Revier.

Böse Zungen behaupten, dass Natti es ist, die den Lautstärkeregler der Verstärkeranlage im Institut nicht in Ruhe lassen kann. Auch dieses werden wir erfahren und an dieser Stelle berichten. 

Aachen im Juni 2010  

Eine gern gesehene Hausbewohnerin oder "Die Wächterin des Gartenteiches"

Auch wenn Tierhaltung in den meisten Wohnanlagen und Mietwohnungen ein Problem darstellt; hier nicht!!!! 

Der auf dem Grundstück der Wohnanlage Roermonder Strasse 112a in Aachen gelegene Gartenteich ist offenbar ein guter und bevorzugter Lebensraum für diese Ringelnatter.Die studentischen Hausbewohner pflegen dieses Tierchen liebevoll.

Die Frage ist allerdings noch nicht beantwortet, ob "Natti" auch an Gartenparty´s oder Kinoabenden teilnimmt und mit den Bewohnern ein Bierchen trinkt. Wir werden es erfahren und berichten.

OLG Köln v. 9.5.2007, 16 Wx 13/07

Normenkette; § 22 Abs. 1 WEG a. F.

Kommentar

Der Einbau einer Türsprech-/Videoanlage stellt jedenfalls dann eine (nachteilige) bauliche Veränderung dar, wenn diese so angelegt ist, dass nach Betätigung der Klingel eine Beobachtung des Eingangsbereichs für eine Nachlaufzeit von drei Minuten möglich ist und darüber hinaus die Anlage so konzipiert ist, dass die Möglichkeit besteht, durch unschwer möglichen nachträglichen Einbau von Zusatzgeräten, die mit der Betätigung der Klingel aufgenommenen Bilder dauerhaft aufzuzeichnen.

Insoweit kommt es nicht darauf an, ob bereits die entsprechenden Geräte eingebaut sind. Die nicht mehr unerhebliche Beeinträchtigung liegt hier in Persönlichkeitsrechtsverletzungen, die von anderen Eigentümern nicht hingenommen werden müssen (nicht unmittelbare Anwendung KG Berlin v. 26.6.2002, 24 W 309/01, NZM 2002, 702 und BayObLG v. 27.10.2004, 2 Z BR 124/04, WuM 2005, 478). Für die hier bestehenden weiteren Beobachtungs- und Kontrollmöglichkeiten gibt es keine sachliche Rechtfertigung. Aus diesem Grund kann Duldung der Beseitigung verlangt werden.

Entlastung Beirat

Beschließt eine Eigentümerversammlung unter dem gleichen Tagesordnungspunkt die Entlastung des Verwaltungsbeirats und lehnt jedoch zugleich die Entlastung des Verwalters ab, lässt sich daraus in der Regel nicht auf die gleichzeitige Genehmigung der Jahresabrechnung schließen.